Инвестиции в «добрососедство» — звучит как из CSR-отчета, но за этим скрывается чистая экономика. Девелоперы, которые не бросают людей сразу после выдачи ключей, а вкладываются в комьюнити-центры, делают это не из альтруизма. Екатерина Ульянова, директор по маркетингу и PR GloraX, объясняет механику: это способ поднять стоимость актива и, в идеале, вывести объект на самоокупаемость.
Суть проста: комьюнити-центр — это пространство, где соседи не просто живут рядом, а взаимодействуют. Часть услуг бесплатная (коворкинги, детские комнаты, переговорки), часть — коммерческая (мастер-классы, спорт, лекции). И вот на этих платных функциях, доступных даже внешним посетителям, центр и держится.
Зачем девелоперу эта головная боль? Рынок изменился. Старые схемы перестали работать, и социальная среда стала фактором цены. Доверие внутри ЖК реально влияет на ликвидность. Французские экономисты еще 12 лет назад считали, что если бы в России доверие было шведским, ВВП был бы на 69% выше. В масштабах одного дома это значит, что соседи следят за детьми, имуществом и друг за другом. Разница в цене за квадрат в доме с организованным комьюнити и без может доходить до 10%. Плюс сарафанное радио: лояльные жители рекомендуют проект друзьям и сами покупают следующее жилье у того же застройщика.
Для управляющей компании это тоже плюс. Диалог с организованным сообществом конструктивнее, чем с разрозненными жильцами, которые копятся до общего собрания.
Но как не слить деньги? Ключевой момент — планирование на этапе проектирования. Нужно знать аудиторию. Например, в одном из ЖК GloraX в Петербурге анкетирование показало: 70% будущих жителей — 25-39 лет, половина без детей. Значит, скоро понадобится детская инфраструктура (кружки, секции, языковые школы). При этом 10% респондентов вообще не ходят на курсы — центр может стать для них точкой входа в социальную жизнь дома.
Финансово модель строится так: застройщик вкладывает в создание центра, включая это в себестоимость. После сдачи дома и продажи квартир содержание переходит к УК, но смысловое управление остается у маркетинга девелопера. Цель — через два года отпустить центр в свободное плавание. Он должен зарабатывать на аренде помещений, платных мероприятиях, дифференцированной стоимости для резидентов и гостей, а также на краудфандинге и пожертвованиях.
Примеры уже есть. В Подмосковье работает галерея «КВАРТИНА». 15 выставок (фото, местные художники, детские рисунки). Аренды нет — помещение свое. Операционные расходы покрываются за счет краудфандинга и взносов участников кружков. Другой кейс — «Ново-молоково» на 3,5 тысячи семей. Кружки по искусству, образование. Цена занятия 500-600 рублей, абонемент на месяц — 3500-4800 рублей. Разницы в цене для своих и чужих почти нет.
По расчетам GloraX, их центр в Golden City выйдет на полную финансовую независимость от девелопера за 24 месяца. Это не благотворительность. Это инструмент, который работает на репутацию и продажи в новых проектах, пока не начинает кормить себя сам.